Que faire en cas de fissures dans un immeuble en copropriété ?

Mise à jour du 04/11/2025

• Le plus souvent, une expertise fissures est indispensable pour évaluer la nature et la gravité des désordres affectant un immeuble en copropriété.
• Lorsque les fissures concernent les parties communes, les frais d’expertise sont pris en charge par le syndic de copropriété.
• En revanche, pour une partie privative, il convient de déterminer si les éléments porteurs ou structurels sont impactés afin d’établir les responsabilités et la répartition des coûts.
• Notre équipe peut vous accompagner dans l’évaluation des fissures, en réalisant un diagnostic technique complet permettant d’en identifier les causes et de formuler des recommandations adaptées. Contactez-nous pour obtenir un avis d’expert

Avertir le syndic de copropriété de la présence de fissures

En présence de fissures constatées dans votre immeuble, il est recommandé d’en informer le syndic de copropriété. Il commence par observer et documenter précisément les fissures (emplacement, taille, évolution) à l’aide de photos datées. L’information doit ensuite être transmise au syndic par écrit, idéalement par courrier recommandé ou par e-mail, en décrivant clairement les désordres constatés. Il est essentiel de conserver une copie du courrier et de l’accusé de réception pour prouver la diligence du signalement. Le syndic a alors l’obligation de répondre et d’organiser une expertise afin d’évaluer la gravité du problème. Si aucune action n’est engagée dans un délai raisonnable, le copropriétaire peut adresser une mise en demeure. En persistance d’inaction, il est possible de saisir le juge des référés du tribunal judiciaire afin d’obtenir une ordonnance imposant la réalisation d’une expertise et des travaux nécessaires, souvent avec astreinte financière.

Les fissures sont en partie privative

Lorsqu’une fissure apparaît dans une partie privative d’un immeuble en copropriété, la responsabilité des réparations dépend de son origine. Si les fissures résultent d’un problème localisé dans le logement (travaux, chocs, usure), elles relèvent du copropriétaire concerné. En revanche, si elles sont causées par un désordre structurel affectant les parties communes (fondations, murs porteurs, façade), c’est à la copropriété d’intervenir, sous la responsabilité du syndic, qui doit alors organiser une expertise et faire voter les travaux en assemblée générale. Pour des fissures traversantes touchant à la fois parties communes et privatives, une prise en charge partagée peut être décidée. Le copropriétaire du lot privatif concerné par les fissures doit avertir le syndic par écrit, fournir des photos, et demander un diagnostic technique. Le règlement de copropriété et les assurances (habitation, décennale, dommages-ouvrage) peuvent préciser la répartition des responsabilités et garantir une prise en charge adaptée.

Les fissures concerne les parties commune de l’immeuble

Lorsque des fissures apparaissent sur les parties communes d’un immeuble (murs porteurs, façades, planchers) leur réparation relève du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire qui constate le désordre doit avertir le syndic, chargé d’organiser une expertise technique pour identifier les causes et évaluer la gravité du problème. Sur la base du rapport, le syndic soumet les travaux à voter en assemblée générale, où sont décidés le budget et les modalités d’intervention. Selon les cas, des garanties peuvent être mobilisées : assurance dommages-ouvrage, garantie décennale ou assurance multirisques immeuble. Le syndic supervise ensuite la réalisation des réparations, avec l’aide d’un maître d’œuvre si nécessaire. En cas d’inaction du syndic, une mise en demeure ou un recours judiciaire peut être engagé. L’objectif est d’assurer la sécurité et la conservation durable du bâtiment.