Peut-on prévoir des conditions suspensives en cas de fissures sur une maison ?
Mise à jour du 17/06/2025
Lorsqu’un acheteur repère des fissures sur une maison qu’il envisage d’acquérir, la question d’une condition suspensive liée à ce désordre mérite d’être posée.
Une fissure peut être le signe d’un problème structurel grave, notamment si elle résulte de mouvements de terrain dus à la sécheresse ou à un défaut de fondation.
Or, une fois l’acte de vente signé, l’acheteur devient responsable du bien dans l’état où il se trouve.
Intégrer une clause suspensive liée à l’évaluation des fissures permet donc de se protéger et de conditionner la vente à une expertise favorable liée à l’état du bien et/ou à la gravité de fissures.
La condition suspensive portant sur une expertise fissures est un outil qui est de plus en plus utilisé. Elle est pertinente dans un contexte où les aléas climatiques rendent certains terrains plus instables qu’auparavant.
Demandez une expertise fissures
Qu’est ce qu’une condition suspensive et exemples fréquents
Une condition suspensive est une clause intégrée à l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) dans le cadre d’une transaction immobilière. Elle précise que la vente ne deviendra définitive que si un événement futur et incertain se réalise. Tant que cette condition n’est pas remplie, l’acheteur comme le vendeur peuvent se désengager sans pénalité financière.
Parmi les conditions suspensives les plus courantes, on retrouve :
- L’obtention d’un prêt immobilier.
- La vente préalable d’un autre bien par l’acheteur.
- L’obtention d’un permis de construire.
- L’absence de servitude ou d’hypothèque grevant le bien.
- Le non-exercice du droit de préemption par la mairie.
Prenons l’exemple de l’obtention du prêt. Si la condition est réalisée (par exemple, si le prêt bancaire est accordé), la vente suit son cours jusqu’à la signature de l’acte authentique. Dans le cas contraire (refus de prêt, par exemple), le compromis est annulé de plein droit, et l’acheteur récupère l’intégralité des sommes déjà versées (dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation).
Attention : l’acheteur doit démontrer qu’il a entrepris toutes les démarches nécessaires pour remplir la condition, notamment en fournissant les preuves de refus de prêt le cas échéant.
Comment formuler une condition suspensive liée à une expertise fissure favorable ?
Se faire accompagner par un notaire
Avant toute chose, il est fortement recommandé de faire rédiger cette clause par un notaire. Cela garantit sa validité juridique et sa bonne articulation avec le reste de l’avant-contrat.
Voici néanmoins les principes essentiels à retenir. Une condition suspensive doit :
- Reposer sur un événement futur et incertain (ici, le résultat d’une expertise technique sur les fissures).
- Être formulée de manière précise, licite et non dépendante de la seule volonté d’une des parties.
- Définir un délai de réalisation et prévoir les conséquences en cas de non-réalisation.
Exemple de clause liée aux résultats d’une expertise fissures
« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de la réalisation, à la demande de l’acquéreur, d’une expertise technique privée portant sur la présence de fissures affectant le bien objet de la vente. Cette expertise devra conclure à l’absence de risque pour la solidité de l’ouvrage et à l’absence de nécessité de travaux structurels lourds (notamment de reprise en sous-œuvre par micropieux). L’acquéreur devra faire réaliser cette expertise dans un délai de X jours à compter de la signature du compromis. En cas de conclusion défavorable, l’acquéreur pourra se désengager sans pénalité et récupérer l’intégralité des sommes versées. Sa décision devra être notifiée au vendeur, accompagnée du rapport d’expertise, par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l’expiration du délai prévu. »
Points à bien cadrer dans la clause
- Le délai : généralement compris entre 30 et 60 jours.
- Le critère de “favorable” : absence de danger structurel et de travaux lourds à prévoir.
- Les modalités de notification : par lettre recommandée avec le rapport d’expertise en pièce jointe.
- La restitution des sommes : précision que le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation seront intégralement remboursés en cas de non-réalisation de la condition.
Bon à savoir : si le compromis de vente n’est pas encore signé, il est tout à fait possible d’adresser une offre d’achat au vendeur tout en sollicitant en parallèle une expertise des fissures. Cela permet de lever les doutes techniques en amont, sans engager la mécanique contractuelle du compromis.
Cet article répond à plusieurs questions que nous posent nos lecteurs :
- Est-il possible d’ajouter une clause suspensive liée à la présence de fissures dans un compromis de vente ?
- Comment se protéger lors d’un achat immobilier en cas de fissures visibles sur le bien ?
- Peut-on conditionner l’achat d’un bien immobilier à une expertise sur les fissures ?
- Les fissures peuvent-elles justifier l’insertion d’une condition suspensive dans une vente immobilière ?
- Une expertise fissures peut-elle être une condition pour finaliser une vente immobilière ?
A découvrir aussi :